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安心できる資金計画について

安心できる資金計画とは「返済可能な金額から逆算した資金計画」であると私はかんがえます。不動産を検討する際に借り入れがいくら出来るか計算をしますが、ここで注意がひつようです。

「借り入れできる額」と「返していける額」は違うということです。平たく言うと、私の年収○○万円だから△△万円までの物件が買えるというのは非常に危険です。常に今の現状の生活と比較して「○○円なら返済していける」。と、言う事を前提とした資金計画の立案が必要です。

途中返済について

35年返済や40年返済ＯＫですよ！これは最近の住宅ローンの歌い文句です。実際に返済期間が長くなると年収に対しての借り入れ可能金額が増えます。

従って夢のマイホームに一歩近づいた事も事実でしょう。しかしここでよく考えていただきたいのですが、本当に、「35年間返済する事ができるのかどうか？」ということです。一般の銀行では完済年齢が75歳のところが多いです。

しかし、よく考えてみてください！。70歳を過ぎて果たして住宅ローンを返済していく事が出来るでしょうか？殆どの人は50歳から60歳の間に定年退職を迎えます。60歳を過ぎれば一部の人を除いては収入がなくなると、考えた方が良いでしょう。特に私を含めて30代の方々は年金は貰えないものだと考えておいた方が良いでしょう。

従って実際の返済期間は予想定年退職年齢～現在の年齢と考えて返済計画を組む必要があります。

自己資金について

自己資金はどの程度必要か？と、お客様によく質問されます。

結論から言うと、多ければ多いほど良いでしょう。それでは、最低限どれだけの自己資金が必要でしょうか？私の考えを述べさせて頂きまと建物の減価償却に見合う分の額は絶対的に必要であると思います。

上記の理由としては、不測の事態がおきて家を売却しなければいけなくなった時に対応する為です。不動産の将来的な価格は実際のところ誰にも分かりませんが「どれだけ下がってもこれくらいなら売れるだろう」と、予測をしっかりとする事が大切です。

その際、構造が木造や、軽量鉄骨造の場合建物の価値は築20年～25年でほぼ0になると考えてください。一概には言えませんが住宅の場合、新築されてから10年間の価格の下落がかなり大きいです。

従って、建物の今後の減価償却がどの程度かを考える場合には、築10年を基準に考えられることをオススメします。物件ごとによって違いますが下記の数式を参考にしてください。

築年数	自己資金
1～10年	物件価格×20％～30％以上の自己資金＋諸費用分
11～15年	物件価格×15％～20％以上の自己資金＋諸費用分
16年～	物件価格×10％～15％以上の自己資金＋諸費用分
リフォーム	工事費用の20％以上の自己資金＋諸費養分

融資金利について

融資の金利には、固定金利と変動金利と固定金利選択性の大きく分けて3種類があります。それぞれについて簡単に特徴を説明させて頂きます。

変動金利	金利は一般的に低いです。しかし、年2回の金利の見直しがあり、短期間で金利が上昇する危険性があります。従って、多額の融資を受けて長期返済を考えている場合は利用するべきではないと思います。
固定金利	住宅金融公庫のフラット35に代表されるように長期間金利が一定です。毎月の返済額が一定ですので安定した返済計画を組む事ができます。しかし、一般的に金利が高いので途中返済の計画がある場合や短期で返済が可能な場合は、返済額が割高になる可能性もあります。
固定金利選択型	銀行系のローンの多くがこのタイプの商品です。変動金利と固定金利のちょうど中間的な位置にあります。私自身もこのタイプの商品を利用しています。1年から10年間について金利を固定し、固定期間が短ければ短いほど金利も低くなります。途中返済や一括返済の計画に併せてチョイスする事が可能ですので、利用する側からすると大変使いやすい商品です。固定金利期間が過ぎるとその時点での金利のレートにより金利の見直しがあります。従って固定期間終了時の残債をしっかりと把握して融資をうけることが大切です。今後の金利は上昇傾向にあります。長期返済計画の場合、短期での固定期間での融資の利用は止めたほうが賢明だと思います。

どの、タイプの商品が一番良いかと良くお客様からご質問を頂きますが、結論から言うと借り入れ金額と返済期間から判断すべきだと思います。返済期間が短く、物件に対して小額の借り入れであれば変動金利を利用するのも選択肢の一つですし、自己資金が少なく長期の返済計画を立てる場合は固定金利を選んだ方が一般的に良しとされています。

また、最近は銀行系のローンの場合ですと、融資に伴う保険もかなり充実しています。たとえば3大成人病、（がん、心筋梗塞、脳卒中）と診断された時点で融資の残債を支払わなくても良くなる商品もあり、私のお客様も多く利用されております。金利だけではなく、トータル的に融資商品を総合判断し自分自身には何処の銀行のどの商品が一番適しているかをしっかり知る事が大切であると思います。

そして、忘れてはいけないのは銀行の担当者です。これは、かなり差があります。住宅ローンに慣れている担当者とそうでない担当者では手続きに大きな差が出ます。融資の相談で銀行へ行く場合は誰かに紹介してもらって行かれることをお勧め致します。

 

総額の把握

不動産の購入には、物件以外にも色々とお金がかかります。代表的なものを挙げると、

仲介手数料	不動産会社に支払います。
融資諸費用	銀行に支払います。
火災保険料	保険会社に支払います。
登記費用	司法書士に支払います。
引越し費用	引越し屋さんに支払います。
照明、カーテン、家具	それぞれのお店に支払います。
家電品、エアコン	電気屋さんに支払います。
リフォーム費用	リフォーム業者さんに支払います。
不動産取得税	県に支払います。（１回だけです）
固定資産税	市町村税です。毎年支払いが必要です。

など上記の10項目が挙げられます。

土地にしても、中古住宅にしても、良い物件ほど早い決断が必要とされる場合が多いです。迷っている間に、売れてしまう事が大変おおくあります。不動産を将来的に考えていらっしゃる方は日頃から、自分達の資金計画の総額や、物件以外におおよそどれくらいの費用が必要かを把握しておくと良いと思います。